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동대문구 청량리역 인근에 위치한 제기4구역이 '힐스테이트 라센트'로 새롭게 태어날 예정입니다. 이곳은 국내 최대 교통 요충지인 청량리역과 맞닿아 있어 이미 입지적 강점을 확보했으며, 앞으로의 개발 호재와 교통망 확충으로 그 가치는 한층 높아질 전망인데요.
제기4구역의 사업개요, 입지, 예상분양가, 안전마진, 투자포인트에 대해서 하나씩 짚어보겠습니다.
제기 4구역 매물 분석
사업개요
| 구역명 | 제기4구역 주택재개발정비사업 |
| 단지명 | 힐스테이트 라센트 |
| 위치 | 서울시 동대문구 제기동 288번지 일대 |
| 평형 | 34 ㎡ , 44 ㎡ , 59 ㎡ , 65 ㎡ , 70 ㎡ , 84 ㎡ |
| 규모 | 11개동/지하 2층 ~ 최고 25층 |
| 세대수 | 총 909세대 / 일반분양분 362세대 |
| 시공사 | 현대건설 |
추진현황
| 2005. 12월 | 정비구역 지정 |
| 2006. 10월 | 조합설립인가 |
| 2007. 9월 | 사업시행계획인가 |
| 2013. 5월 | 조합설립 무효 판결 |
| 2016. 5월 | 조합설립인가 재득 |
| 2017. 11월 | 특별건축구역 지정(세대수 증가 611-> 909) |
| 2019. 3월 | 사업시행계획인가 재득 |
| 2020. 5월 | 시공사 선정 |
| 2022. 8월 | 관리처분 계획인가 |
| 2024. 10월 | 철거개시 |
제기 4구역은 2005년 정비구역으로 지정된 후 여러 행정 절차를 거쳐 현재 철거 작업이 진행되고 있는데요.
과거 조합설립 무효판결로 조합설립 인가를 재득까지 사업이 일시적으로 중단되는 초유의 상황을 지난뒤 철거까지 참 고난이 많았습니다.
입지분석
청량리역, 이미 완성된 초대형 교통 허브
청량리역은 서울 동북부를 대표하는 교통 중심지입니다.
현재 운영 중인 노선만 보더라도 그 위상을 확인할 수 있습니다.
- 지하철 노선: 1호선, 경의중앙선, 수인분당선
- 광역철도: 강릉선 KTX, 경춘선 ITX
이 노선들은 서울 중심부와 수도권, 강원권, 심지어 남부 지방까지 빠르게 연결합니다.
특히 KTX와 ITX를 동시에 이용할 수 있는 역세권은 전국에서도 드물어, 제기4구역의 교통 접근성은 이미 ‘완성형’이라 불러도 과언이 아닙니다.
향후 예정된 초광역 교통망
이미 뛰어난 교통망 위에 더 강력한 철도 노선이 추가됩니다.
계획 중인 신규 노선은 다음과 같습니다.
GTX-B, GTX-C: 수도권 전역을 초고속으로 연결하는 광역급행철도
SRT: 기존 수서발 SRT와 연계, 전국 주요 도시와 연결
면목선: 중랑구와 동대문구 일대를 촘촘하게 잇는 생활철도
강북횡단선: 목동에서 청량리까지 동서로 연결하는 핵심 노선
이 중에서도 동북선과 강북횡단선이 제기4구역 주민들에게 가장 직접적인 혜택을 제공합니다.
제기4구역은 청량리역까지 도보·버스 접근이 편리합니다. 청량리역은 GTX-B·C, KTX, 분당선 연장 등 다중 교통망이 예정되어 있어 향후 서울 동북권의 핵심 교통 허브로 성장할 가능성이 큽니다.
주변 생활 인프라
또한 주변에 경동시장, 동대문구청, 서울시립대, 고려대 등이 위치해 생활·교육·문화 인프라가 풍부합니다.
전통시장과 대형마트, 의료시설이 인접해 실거주 만족도가 높으며, 청량리 일대의 대규모 개발 호재(롯데캐슬 SKY-L65, 청량리4구역 등)와 시너지 효과를 기대할 수 있습니다.
입지 핵심 포인트
- 지하철 1호선·경의중앙, 수인분당선·GTX 예정역 접근성
- 청량리 상권·개발 호재 인접
- 전통시장·대학·의료시설 풍부
조합원 분양가
현재 조합원 분양가는 아래와 같이 책정이 되어 있습니다.
조합원은 계약시 계약금-중도금-잔금이 0-0-100으로 좋은 계약조건을 가져갈 수 있습니다.
| 전용면적 | 평단가 | 조합원 분양가 |
| 59 ㎡ | 2,050만원 | 4,92억 |
| 84 ㎡ | 1,773만원 | 6,03억 |
조합원분양가는 위 표와 같은데요.
일반분양가는 얼마가 될까요?
일반분양가 예상
현재 동대문구 청량리 일대의 일반 분양가는 평당 약 3,800만 원 ~ 4,200만 원 정도 예상되며, 4,000만 원으로 계산시 아래와 같습니다.
| 전용면적 | 예상 일반분양가 |
| 59 ㎡ | 약 10억 |
| 84 ㎡ | 약 13억 |
<참고> 2025. 8월 주변 최근 입주한 아파트 분양가(24평/32평)
- 청량리동 청량리 롯데캐슬하이루체 분양가 59타입 8.3억
- 제기동역 아이파크 분양가 59타입 10.9억
- 용답동 청계리버뷰자이 10.4억/ 32평 12.6억
제기4구역은 이 이상을 예상해 볼 수 있지 않을까 합니다.
안전마진
현재주변 시세를 통해 안전마진을 예상해 볼 수 있는데요
59타입이 약 12억, 84타입이 14~15억대로 형성되어 있어 적어도 안전마진 2~3억 정도는 될것 같네요
입주시에는 이 이상 시세가 형성되지 않을까,,
| 청량리 인근 아파트 시세(8.12, 네이버부동산) | ||||
| 단지명 | 세대 수 | 준공시기 | 59 ㎡ | 84 ㎡ |
| 청량리역 롯데캐슬 SKY-L65 | 1,425 | 2023.7 | - | 17.4 ~ 25억 |
| 청량리역 한양수자인 그라시엘 | 1,152 | 2023.3 | - | 14.4 ~ 20억 |
| 전농동 래미안 크레시티 | 2,397 | 2013.4 | 12.5 ~ 13.8억 | 14.5 ~ 16.5억 |
| 동대문 롯데캐슬 노블레스 | 584 | 2018.6 | 12.2 ~ 13억 | 14.5 ~ 15.5억 |
그렇다면 2~3억정도의 안전마진은 있지 않을까 하는 생각이 드네요
매물현황(2025. 8월)
현재 이주 철거중으로 매물은 그리 많이 남아 있지 않으며, 네이버부동산에 올라온 매물로 총투자금을 예상해보면,
59신청 매물이 프리미엄 5.8억으로 초기투자금 9.1억, 총투자금은 10억정도 되겠습니다.
마무리 전망
부동산 투자에서 중요한 것은 ‘현재 가치’보다 ‘미래 가치’입니다.
제기4구역은 이미 입지적으로 뛰어나지만, 향후 교통·개발 호재로 인해 가치 상승 여력이 큽니다.
제기4구역은 ‘완성형 교통 허브’ 청량리역을 기반으로, 향후 10년간 교통망 확충과 재개발이 동시에 진행되는 보기 드문 지역입니다.
거주 편의성과 투자 가치 모두에서 주목할 만하며, 장기적으로 동북권의 랜드마크 단지로 자리매김할 가능성이 높으니 투자금이 된다면 투자를 고민해 보시기를 추천드립니다.